Asbest beim Immobilienkauf

Was ist Asbest?

Asbest sind natürlich vorkommende faserartige Minerale, mit einem Faserdurchmesser kleiner als 2 Mikrometern. Die Fasern weisen eine hohe chemische und thermische Stabilität auf und wurden deshalb vielfältig eingesetzt. Jedoch fand man schon in den 30er Jahren heraus, wie gesundheitsschädigend ein Kontakt mit Asbest ist und somit wurde der Einsatz von Asbest 1993 in Deutschland verboten.

Asbest im Haus

Asbest kann in einem Haus an vielen Stellen verbaut sein. Zum einen gibt es Asbestzement, der beispielsweise in Dachplatten, Fensterbänken oder sogar Blumenkästen verwandt wurde. Des Weiteren kann er in Bodenplatten enthalten sein, besonders in Häusern aus den 60er Jahren.  Man unterscheidet in fest und lose gebundenen Asbest. Asbestzement ist beispielsweise festgebunden, während die Dämmplatten aus Spritzasbest lose gebunden sind. Das große Problem besteht hier in der Materialermüdung, denn mit der Zeit werden diese Gebinde spröde und können Fasern in die Umgebung abgeben.

Baujahr als Indiz?

Da Asbest 1993 verboten wurde, könnte man geneigt sein zu glauben, dass das Baujahr eines Hauses ein Indiz für die Asbestbelastung sein kann. Doch ist das so einfach? Die Antwort ist nicht so einfach. Natürlich ist ein älteres Baujahr ein Hinweis darauf, eine Asbestprüfung durchführen zu lassen. Allerdings stellt sich bei jedem Haus die Frage: Wer hat welche Umbaumaßnahmen durchgeführt? Sind alle Bauangelegenheiten von Fachfirmen durchgeführt und dokumentiert worden, ist eine Einschätzung einfach.
Besonders häufig wurde Asbest in den Jahren 1960-1990 zum Hausbau benutzt. Immobilien mit einem Baujahr aus dieser Zeit weisen mit hoher Wahrscheinlichkeit Bauelemente aus Asbest auf. Jedoch muss dies immer im Einzelfall geprüft und geklärt werden. Eine pauschale Aussage zum anfälligsten Baujahr ist nicht möglich.

Von außen ist Asbest oft schwer zu erkennen, besonders für Laien. Eindeutige Klarheit bringt da nur eine Materialanalyse. In diesem Punkt kann die GSA unterstützend eingreifen. Unsere Messtechniker beraten Sie gerne zur passenden Messmethode, z.B. mit unserem SG12. Für eine individuelle Beratung kontaktieren Sie uns hier.

Rechtliche Regelungen

In Kaufverträgen ist häufig die Klausel „Ausschluss der Mängelhaftung“, die eine nachträgliche Haftung des Verkäufers ausschließen soll. Dieser Satz sollte dem Verkäufer Sicherheit geben und vor nachträglichen Ansprüchen schützen. Wird aber nun nach dem Hauskauf Asbest festgestellt, stellt sich die Frage, ob eine derartige Klausel noch wirksam ist. Bei Asbest handelt es sich jedoch um einen objektiven und offenbarungspflichtigen Mangel, den diese Klausel nicht einschließt. In einem solchen Falle ist der Verkäufer in der Mitteilungspflicht, sofern er selbst Kenntnis davon besitzt. Trifft dies nicht zu, hat der Käufer die Kosten für die Beseitigung zu übernehmen.

Rechtliche Regelungen zu diesem Falle finden sich in einem Urteil des Bundesgerichtshofes. In diesem Falle ging es um Asbest in der Außenfassade. Es sei zwar nicht davon auszugehen, dass Material von der Fassade ohne Einwirkung in den Wohnraum gelangt, jedoch sei laut Gericht davon auszugehen, dass die Fassade auch von Laien bearbeitet oder angebohrt wird. Dann würde Asbest freigesetzt und zur Gefahr. Deshalb entschied das Gericht, dass der Verkäufer den Käufer im Vorfeld auf diese Belastung hätte hinweisen müssen und eine Haftungsausschlussklausel unwirksam ist (siehe dazu BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08).

Asbest im Haus entdeckt – Was nun?

Hat die Messung und Analyse durch die GSA ergeben, dass es sich tatsächlich um Asbest handelt, sollten alle Arbeiten und Maßnahmen von Fachfirmen übernommen werden. Die Mitarbeiter sind im Umgang mit Asbest geschult und kennen die notwendigen Sicherheitsmaßnahmen und die Entsorgungsvorschriften (mehr zu dem Thema finde Sie in unserem Artikel „Entsorgung von Schadstoffen„).
Von eigenständigen Maßnahmen ist dringend abzuraten, da Asbest ein hohes Gefahrenpotential aufweist und verschiedene Faktoren bei Asbestarbeiten beachtet werden müssen. Im Vordergrund steht immer der persönliche Schutz. Zudem gibt es eine Vielzahl von Vorschriften, die eingehalten werden müssen, wenn Asbest entsorgt wird.

Quellen:
[1]: https://www.test.de/Asbest-Richtig-sanieren-1793996-2793996/
[2]: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=47833&pos=0&anz=1
[3]: https://blog.rathscheck.de/wann-wurde-asbest-verbaut
[4]: https://www.schadstoff-kompass.de/sanierung/schadstoffe-bei-der-sanierung-erkennen/
[5]: https://www.immonet.de/umzug/wissenswertes-rechtliches-mietrecht-urteil-der-woche-asbestbelastung.html
[6]: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=2009-3&nr=47462&linked=pm&Blank=1
[7]: https://blog.rathscheck.de/was-geschieht-wenn-nach-dem-hauskauf-asbest-entdeckt-wird
[8]: https://blog.rathscheck.de/wann-wurde-asbest-verbaut